Taxe d'achat immobilier en Israël 2026 : barèmes et avantages pour les olim

Acheter un logement en Israël depuis la France soulève une question que beaucoup découvrent tard, parfois le jour de la signature : combien va coûter la taxe d'achat, en hébreu « mas rehisha » ? C'est l'impôt unique prélevé par l'Autorité de la fiscalité foncière (« misui mekarkein ») sur tout acquéreur d'un bien immobilier, et son montant dépend de deux choses : le prix du bien et votre statut au moment de l'achat. Pour une famille française qui prépare son aliya ou qui investit à distance, l'écart entre deux statuts peut représenter des centaines de milliers de shekels.

Le piège, c'est que le statut fiscal d'acheteur ne se résume pas à votre nationalité ni même à votre intention de vous installer. Ce qui compte, c'est votre résidence au sens fiscal israélien, et le calendrier. Un oleh qui vient de poser ses valises ne paie pas la même taxe qu'un Français resté à Paris qui achète un pied-à-terre à Netanya, même si les deux acquièrent leur tout premier appartement en Israël et au même prix. Cette différence est au cœur de cet article.

Une particularité rassure les acheteurs venus de France : un logement que vous possédez déjà à l'étranger, par exemple un appartement à Lyon ou à Marseille, n'est pas compté comme un logement résidentiel pour le calcul israélien. Du point de vue de la fiscalité foncière israélienne, vous pouvez donc être traité comme acquéreur d'un logement unique en Israël tout en restant propriétaire en France, à condition de remplir la condition de résidence dont nous parlerons plus bas.

Les trois barèmes qui vous concernent

Il existe en réalité plusieurs barèmes, et savoir lequel s'applique à vous change tout. Les seuils ci-dessous sont ceux de 2024, et ils ont été gelés : ils restent identiques pour 2026 et ne sont pas indexés sur l'inflation jusqu'en 2027. Concrètement, comme les prix continuent de monter pendant que les tranches ne bougent pas, la charge réelle augmente d'année en année.

Le premier barème, celui de la résidence unique (logement unique d'un résident israélien), est le plus avantageux. Il s'applique par tranches successives :

Le deuxième barème vise la résidence supplémentaire (investisseur ou propriétaire d'un autre logement en Israël). Il est nettement plus lourd : 8 % dès le premier shekel jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà. Il n'y a pas de tranche à 0 % : tout est taxé.

Le troisième barème est le régime oleh, réservé aux nouveaux immigrants. Dans sa version en vigueur depuis le 15 août 2024 et applicable en 2026, il fonctionne ainsi : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, puis seulement 0,5 % sur la tranche de 1 978 745 à 6 055 070 ₪, puis 8 % de 6 055 070 à 20 183 565 ₪. Au-delà de 20 183 565 ₪, l'avantage oleh ne s'applique plus.

Qui a droit au barème oleh, et à quelles conditions

Le régime du nouvel immigrant n'est pas automatique : il obéit à des règles précises. Il s'utilise une seule fois dans une vie. Il ne vaut que pour un logement d'habitation, pas pour un bien acheté en pur investissement locatif. La fenêtre d'éligibilité s'ouvre un an avant la date de l'aliya et se referme sept ans après, ce qui laisse une marge confortable pour ceux qui préparent leur départ de France à l'avance ou qui prennent leur temps une fois arrivés. Point important pour les acheteurs prudents : vous n'êtes pas obligé d'habiter vous-même le logement pour conserver le bénéfice.

Cette fenêtre d'un an avant l'aliya mérite attention. Elle signifie qu'un Français qui achète quelques mois avant son départ effectif peut, dans certains cas, déjà s'inscrire dans la logique oleh, là où un autre acheteur, resté résident français sans projet d'installation, sera traité comme non-résident.

Le cas du non-résident français

C'est ici que beaucoup d'acheteurs depuis la France sont surpris. Tant que vous êtes considéré comme résident étranger (« toshav chutz », c'est-à-dire non-résident fiscal israélien), vous relevez du barème de la résidence supplémentaire : 8 % puis 10 %. Vous payez donc comme un investisseur, même s'il s'agit de votre premier et unique bien en Israël.

La porte de sortie existe. Vous pouvez bénéficier du barème de la résidence unique si vous devenez résident israélien, ou résident de retour, dans les 27 mois suivant l'achat. Une règle transitoire vise les acquisitions réalisées entre le 28 février 2024 et le 30 mai 2026 : pour ces achats, l'acheteur doit devenir résident dans les 27 mois, ou au plus tard le 31 août 2026, la date la plus tardive des deux étant retenue.

Pour rappel, la définition du logement unique est précisément celle-là : c'est un logement unique soit pour un résident israélien, soit pour une personne qui devient résident israélien ou résident de retour dans les deux ans suivant l'achat. Le statut n'est donc pas figé à la signature ; il peut se confirmer plus tard, dans les délais.

Deux familles françaises, même prix, addition différente

Prenons un appartement à 3 000 000 ₪, et comparons un oleh qui a droit au barème du nouvel immigrant à un non-résident français resté en France.

Pour l'oleh, deux tranches entrent en jeu. La première tranche, jusqu'à 1 978 745 ₪, est à 0 % et ne coûte rien. Le reste, soit 3 000 000 moins 1 978 745 = 1 021 255 ₪, tombe dans la tranche à 0,5 %, ce qui donne 1 021 255 × 0,5 % = 5 106 ₪. Sa taxe d'achat totale est donc d'environ 5 106 ₪.

Pour le non-résident, on applique le barème de la résidence supplémentaire : 8 % dès le premier shekel jusqu'à 6 055 070 ₪. Le prix de 3 000 000 ₪ étant entièrement sous ce plafond, la taxe vaut 3 000 000 × 8 % = 240 000 ₪.

À titre de repère, un résident israélien achetant ce même bien comme logement unique paierait, lui : 0 % sur la première tranche, puis 3,5 % sur la tranche de 1 978 745 à 2 347 040 ₪ (368 295 × 3,5 % = 12 890 ₪), puis 5 % sur 2 347 040 à 3 000 000 ₪ (652 960 × 5 % = 32 648 ₪), soit environ 45 538 ₪. Pour le même appartement, l'écart entre le statut oleh et le statut non-résident dépasse 234 000 ₪. Si vous hésitez sur les chiffres correspondant à votre propre prix d'achat, vous pouvez estimer votre mensualité et votre budget avec notre simulateur de prêt immobilier avant d'arrêter votre offre.

Deuxième exemple, à un prix plus élevé, 5 000 000 ₪, pour montrer que l'avantage oleh grandit avec le montant. L'oleh paie 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, puis 0,5 % sur le reste : 5 000 000 moins 1 978 745 = 3 021 255 ₪, soit 3 021 255 × 0,5 % = 15 106 ₪. Total : 15 106 ₪. Le non-résident, au même prix, reste sous le plafond de 6 055 070 ₪ et paie 5 000 000 × 8 % = 400 000 ₪. L'écart frôle ici 385 000 ₪, soit le prix d'une voiture neuve haut de gamme partie en impôt faute d'avoir réglé la question du statut à temps.

La résidence de remplacement et les délais à ne pas manquer

Beaucoup d'olim arrivent en possédant déjà un logement, en Israël ou à l'étranger. Le mécanisme de la résidence de remplacement permet de conserver le taux du logement unique : il suffit de vendre l'ancien logement dans les 24 mois suivant l'achat du nouveau, ou dans les 12 mois à compter de la livraison lorsque vous achetez auprès d'un promoteur. Si vous dépassez ce délai sans vendre, la taxe de résidence supplémentaire s'applique rétroactivement, avec le rattrapage que cela implique. Rappelons toutefois qu'un bien détenu en France n'entre pas, lui, dans le décompte des logements pour le calcul israélien.

Deux échéances administratives encadrent enfin chaque acquisition, et elles tombent vite. La déclaration auprès de l'Autorité de la fiscalité foncière doit être déposée dans les 30 jours suivant la signature du contrat. Le paiement de la taxe, lui, doit intervenir dans les 60 jours suivant cette même signature. Pour un acheteur encore basé en France, qui gère parfois le dossier à distance avec un mandataire, anticiper ces deux délais évite des pénalités évitables.

Le bon réflexe, avant même de signer, est donc de poser noir sur blanc votre statut prévisible à la date de l'achat et votre calendrier d'aliya. C'est ce calendrier, bien plus que le passeport, qui décide de la tranche que vous paierez et de l'éventuel rattrapage si la résidence israélienne n'est pas acquise dans les délais prévus par la loi.