Налог на покупку жилья в Израиле 2026: ставки и льготы для репатриантов

Когда вы приезжаете в Израиль из России, Украины, Казахстана или любой другой страны русскоязычного мира и впервые задумываетесь о покупке собственной квартиры, почти сразу всплывает слово, которого не было в вашем прежнем словаре: налог на покупку, на иврите «мас рехиша». Это разовый платёж государству при оформлении сделки, и для нового репатрианта он рассчитывается по особым, заметно более мягким ставкам, чем для остальных покупателей. Разница в деньгах исчисляется десятками тысяч шекелей, поэтому разобраться стоит до того, как вы подпишете договор.

Сложность в том, что льгота для оле (нового репатрианта) накладывается на общую систему налога на покупку, и чтобы понять свою выгоду, нужно видеть обе картины сразу: как платит обычный израильтянин за единственное жильё и как платите вы. Ниже разобраны ступени 2026 года, специальный режим для репатриантов, действующий с 15 августа 2024 года, а также практические шаги: в какие сроки подать декларацию, до какого момента после алии (репатриации) можно воспользоваться правом и почему квартира, оставшаяся у вас на родине, обычно не мешает считаться покупателем единственного жилья.

Важная оговорка по поводу цифр. Ступени налога заморожены на значениях 2024 года и не индексируются в период 2025-2027 годов. Это значит, что при росте цен на жильё реальная налоговая нагрузка постепенно увеличивается, даже если формально проценты не меняются. Все суммы ниже актуальны для 2026 года.

Как устроен налог на покупку для единственного жилья

Базовая логика израильского налога на покупку похожа на прогрессивную шкалу: квартира делится на «ступени» по цене, и каждая часть облагается своей ставкой. Для покупателя единственного жилья (на иврите «дира йехида»), то есть когда это ваша единственная жилая недвижимость в Израиле, ступени 2026 года выглядят так.

Возьмём конкретный пример. Квартира стоит 2 500 000 шекелей, покупатель претендует на статус единственного жилья, но льготой репатрианта не пользуется. Первые 1 978 745 шекелей облагаются по нулевой ставке, налога нет. Следующий отрезок, от 1 978 745 до 2 347 040, это 368 295 шекелей по ставке 3,5%, что даёт 12 890,33 шекеля. Оставшаяся часть, от 2 347 040 до 2 500 000, это 152 960 шекелей по ставке 5%, то есть 7 648 шекелей. Итог: 12 890,33 плюс 7 648, всего 20 538,33 шекеля налога.

Для сравнения стоит держать в голове и другой профиль покупателя. У того, кто приобретает дополнительное жильё (инвестиционную квартиру, вторую недвижимость), ставка начинается с 8% с первого шекеля и до 6 055 070, а свыше этой суммы поднимается до 10%. Нулевой ступени там нет вовсе. Именно поэтому статус единственного жилья так ценен, а статус репатрианта ценен ещё больше.

Специальный режим для нового репатрианта

С 15 августа 2024 года для нового репатрианта действует обновлённый, более выгодный режим. Его ступени для 2026 года такие: 0% на часть цены до 1 978 745 шекелей; всего 0,5% на широкий отрезок от 1 978 745 до 6 055 070 шекелей; 8% на часть от 6 055 070 до 20 183 565 шекелей. Выше 20 183 565 шекелей льгота репатрианта уже не применяется.

Чтобы увидеть выгоду, сравним двух покупателей одной и той же квартиры за 4 000 000 шекелей. Обычный покупатель единственного жилья платит так: 0% до 1 978 745; затем 3,5% на отрезке до 2 347 040, это 368 295 шекелей и 12 890,33 шекеля налога; затем 5% на части от 2 347 040 до 4 000 000, это 1 652 960 шекелей и 82 648 шекелей. Сумма для него: 12 890,33 плюс 82 648, всего 95 538,33 шекеля.

Теперь репатриант за ту же квартиру. До 1 978 745 шекелей ставка нулевая. Дальше весь отрезок от 1 978 745 до 4 000 000, это 2 021 255 шекелей, облагается по ставке 0,5%, что даёт 10 106,28 шекеля. Его итог: 10 106,28 шекеля. Разница между двумя покупателями составляет 95 538,33 минус 10 106,28, то есть 85 432,05 шекеля экономии на одной сделке.

Видно, где льгота работает сильнее всего: в диапазоне примерно от 1,98 до 6,06 миллиона шекелей. На этом отрезке обычный покупатель платит 3,5% и 5%, а репатриант, только 0,5%. Если вернуться к более скромной квартире за 2 500 000 шекелей, репатриант заплатит 0,5% с части от 1 978 745 до 2 500 000, то есть 521 255 шекелей по ставке 0,5%, это 2 606,28 шекеля. Против 20 538,33 шекеля у обычного покупателя экономия выходит 17 932,05 шекеля.

Если вы хотите прикинуть собственный платёж под разные цены квартиры и сроки ипотеки, удобно воспользоваться калькулятором ипотеки и сопутствующих расходов на нашем сайте, а затем сверить ставки с таблицами выше.

Условия льготы репатрианта

Право на льготный режим обставлено несколькими условиями, и каждое из них стоит проверить заранее.

Во-первых, льгота даётся один раз в жизни. Использовать её можно только при покупке одной квартиры, повторно она не предоставляется. Во-вторых, она применима исключительно к жилой квартире для собственного проживания, а не к инвестиционной недвижимости. В-третьих, есть временное окно: воспользоваться правом можно начиная за один год до алии и в течение семи лет после неё. И отдельный нюанс, который часто успокаивает приехавших: закон не требует, чтобы вы фактически жили в этой квартире. Можно, например, купить жильё, а самому первое время снимать в другом городе.

Когда у вас осталась недвижимость на родине

Частый вопрос русскоязычного репатрианта: «У меня квартира в Москве, Минске или Алматы. Значит ли это, что в Израиле я уже не считаюсь покупателем единственного жилья?» В общем случае нет. Недвижимость за границей, как правило, не учитывается как жилая квартира для целей израильского налога на покупку при определении статуса единственного жилья. То есть наличие квартиры на родине обычно не лишает вас ни статуса дира йехида, ни возможности претендовать на льготу репатрианта.

Полезно знать и определение единственного жилья само по себе. Квартира считается единственной, если это единственное жильё резидента Израиля, либо человека, который становится резидентом или возвращающимся резидентом в течение двух лет с момента покупки. Это важно тем, кто покупает квартиру почти сразу по приезде, ещё не завершив все формальности со статусом.

Замена квартиры и важные сроки

Отдельный механизм предусмотрен для тех, кто меняет жильё. Если вы покупаете новую квартиру, продолжая владеть старой, льготную ставку единственного жилья всё равно можно сохранить при условии, что старую квартиру вы продадите в течение 24 месяцев с момента покупки новой. При покупке у застройщика срок отсчитывается иначе: 12 месяцев с момента передачи квартиры. Если уложиться в эти сроки не удалось, налог пересчитывается задним числом по ставкам дополнительного жилья, а это, как мы видели, 8% с первого шекеля.

Теперь о сроках, которые нельзя пропускать. Декларацию в Управление налогообложения недвижимости (на иврите «мисуй мекаркеин») нужно подать в течение 30 дней с даты подписания договора. Сам налог следует уплатить в течение 60 дней с даты подписания. Эти сроки одинаковы и для обычного покупателя, и для репатрианта, и привязаны именно к подписанию договора, а не к получению ключей.

Практический порядок действий для приехавшего выглядит так. До сделки проверьте, попадаете ли вы во временное окно льготы (от года до алии до семи лет после) и не использовали ли вы это право раньше. На этапе подписания договора зафиксируйте дату, от неё пойдёт отсчёт 30 и 60 дней. Затем через адвоката или налогового консультанта подайте декларацию с указанием льготного режима репатрианта и приложите документы, подтверждающие статус оле. Расчёт по приведённым ступеням можно предварительно проверить через официальный симулятор Налогового управления, чтобы не было сюрпризов при оплате.

Льгота репатрианта при первой квартире, это один из немногих финансовых инструментов, которым выгоднее всего воспользоваться именно в первые годы после переезда. Просчитанная заранее, она экономит сумму, сопоставимую со стоимостью ремонта или нескольких месяцев аренды.